निकै लामो समयदेखि नेपालमा घर जग्गा कारोबार सुस्ताएको छ । बैंकको चर्को ब्याजदर देखी अर्थतन्त्रमा आएका समस्याहरू पनि यसका कारकका रुपमा रहेका छन् । तथापि राज्यले आवश्यक नीति नियमहरू निर्माण नगर्दा यो ब्यवसाय व्यवस्थित मात्र हुन् सकिरहेको छैन कि राज्यलाई जे जति रुपमा योगदान पुग्न सक्थ्यो त्यो समेत नभैरहेको अवस्था छ । यसकालागि केही महत्त्वपूर्ण नीतिगत सुधार र प्रावधानहरू आवश्यक छ ।

सर्वप्रथम, घरजग्गा व्यापार (रियल स्टेट) ब्रोकरहरूलाई लाइसेन्स दिने प्रणालीको विकास गर्नुपर्‍यो । डेभलपरहरुले  पनि लाइसेन्स लिनुपर्ने व्यवस्था गर्नुपर्छ । यदि यसो गर्न सकियो भने मात्र अनौपचारिक क्षेत्रमा रहेका ठूलो समुह अर्थतन्त्रको मूल दायरामा आउँछ । यसबाट  हाल अनौपचारिक क्षेत्रबाट भइरहेको कारोबारको अन्त्य हुन्छ भने सरकारलाई कर पनि प्राप्त हुन्छ । यसले गर्दा  यो व्यवसाय मर्यादित पनि हुन्छ । यसमा काम गर्ने ब्रोकर हुन् या व्यवसायी, उनीहरूको जबाफदेहिता पनि बढ्छ ।

साथ दिन तयार छन् व्यवसायी

अहिले निजी क्षेत्र द्रुत आर्थिक विकासका लागि महत्त्वपूर्ण भूमिका खेल्न तयार छ । हामी डेभलपर्सहरु पनि व्यवस्थित आवासका क्षेत्रमा महत्त्वपूर्ण योगदान गर्न चाहिरहेका छौँ । यसका लागि राज्यले भनेको जस्तो मेगा सिटी, स्मार्ट सिटी जस्ता आयोजनाहरूमा रियल स्टेटका कम्पनीहरूलाई लाइसेन्स दिनुपर्छ । र, काम गर्न दिनुपर्छ ।

लाइसेन्स प्रदान गरियो भने छुटफुट तरिकाले भएका साना कम्पनीहरू एक आपसमा गाभिएर मझौला बन्छन् । मझौला कम्पनीहरू मर्ज भएर ठूला कम्पनी बन्छन् र ठूला कम्पनीहरू झन् ठूला कम्पनी बनेर ठूलो पुँजी जुटाउँछन् । र, ठूला/ठूला आयोजनाहरूको काम गर्न सक्ने गरी व्यवस्थित आवासका क्षेत्रमा अझ बढी योगदान पुग्छ ।

सरकारले लाइसेन्स नदिएर सबैलाई एउटै बाकसमा राखेको छ । हामीलाई अनुशासित बनाउनका लागि व्यवसायीलाई लाइसेन्स दिनुस् । ब्रोकरहरूलाई लाइसेन्स दिएर करको दायरामा ल्याउनुस् । राजस्व बढ्छ । कर बढ्छ मुलुकको प्रगति हुन्छ भनेका छौँ । सरकारको नीतिगत तहमा बसेर बोल्ने भाषा बोलिरहेका छौँ ।

अहिले माटोको मूल्य वास्तविक भन्दा माथि पुगेको छ । हामी घरजग्गा व्यापारीहरूले मुस्किलले देशको २ प्रतिशत घरजग्गाको कारोबार गरेका छौँ । बाँकी ९८ प्रतिशत कारोबार अनौपचारिक क्षेत्रबाट भइरहेको छ । त्यत्रो ९८ प्रतिशतबाट भएको कारोबारलाई हामी २ प्रतिशत कारोबार गर्नेले वास्तविक भन्दा माथि पुगेको माटोको मूल्य रोक्ने कुरा भएन ।

हदबन्दी प्रमुख समस्या

हाल व्यवसायीले सामना गरिरहेको सबैभन्दा ठूलो समस्या हो, जग्गाको हदबन्दी । त्यसैले सरकारले हदबन्दी छुट दिनुपर्छ । ठूला/ठुला स्मार्ट सिटीहरूको आयोजनाका लागि हदबन्दी बढाइदिनुपर्छ । यी कुराहरू गर्नलाई राज्यले पटक/पटक स्वीकारेको यो विषयलाई कार्यान्वयन ल्याउनु पर्छ । चालु आर्थिक वर्षको बजेटमा नै आइसकेको 'कम्पनीहरूबाट मात्रै घरजग्गाको कारोबार गर्न पाउने व्यवस्था गरिसकिने छ ' भन्ने कुरा चालु आवमा पास भइसकेको छ । तर, अहिलेसम्म कार्यान्वयन हुन सकेको छैन । यसलाई कार्यान्वयन गर्नुपर्‍यो ।

त्यसैगरी, विदेशी मुद्रा सञ्चितिको समस्या समाधान गर्नुपर्छ । चालु आवको बजेटमा नै 'एक सय युनिट भन्दाबढि फ्ल्याट भएको अपार्टमेन्टमा २० प्रतिशतसम्म विदेशीलाई अपार्टमेन्ट खरिद गर्न दिने नीतिगत व्यवस्था गरिनेछ' भनिएको छ । ती त्यो व्यवस्था कार्यान्वयन ल्याउने कुनै मेकानिज्म बनेको छैन ।

बजेटमा समेटिनु पर्ने कुरा

आगामी बजेटमा सरकारले करका दर कम गरेर दायरा फराकिलो बनाउनुपर्छ । घरजग्गाको कारोबारमा पनि कर दर र दायराका कुरा हुनुपर्छ । राष्ट्र बैकसँग सम्बन्धित विषयहरू पनि छन् । तत्कालीन समस्यामा भू-उपयोग नियमावलीमा भएको कित्ताकाटको विषयमा यत्तिकै महत्त्वपूर्ण छ ।

सही उद्देश्यले ल्याएको नियमावली भएता पनि कार्यान्वयन नै हुन नसक्ने विषय ल्याएको कारणले गर्दा मालपोतमा आर्थिक बेथिति बढेको छ । त्यहाँ फ्रन्ट डेस्कमा बसेर काम गर्ने जनशक्तिले पनि आर्थिक र प्रशासनिक अनुशासनहरू गरेका छन् । उनीहरूलाई आवश्यकता अनुसार प्रोत्साहन गरेर होस् या दण्ड जरिवाना गरेर कसरी हुन्छ जिम्मेवार सेवा प्रवाह गर्न सक्ने बनाउनुपर्‍यो । घुसखोरी, भ्रष्टाचार र काममा ढिलासुस्ती जस्ता प्रशासनिक समस्याहरू धेरै छन् । प्रशासनिक तहमा यस्ता कुरा समस्या धेरै छन् ।

२०६६ साल साउन २६ गते कृषि योग्य जमिनलाई खण्डीकरण रोक्ने विषयलाई लिएर परिपत्र जारी गरियो । त्यसको उद्देश्य अत्यन्त राम्रो थियो । किनकि हामीले कृषि योग्य जमिनलाई बचाउनु छ । यसका साथै कृषिबाट उत्पादन र उत्पादकत्व बढाएर खाद्यान्न लगायत सबै खाले तरकारी फलफूलको आयातलाई प्रतिस्थापन गर्नु छ ।

जसका लागि कृषि क्षेत्रमा धेरै कार्यहरू गर्नु छ । तर, उद्देश्य सही भए पनि भूमिलाई वर्गीकरण गरिसकेको थिएन ।  भूमिलाई वर्गीकरण गरेर निर्णय गर्नुपर्ने थियो । हामीले जग नबनाईकन घर बनाएजस्तै भयो । त्यसको असर कति धेरै परेको छ भन्ने कुरा अहिले देखिइरहेको छ । कार्यान्वयन नै हुन नसक्ने निर्णय गरियो । यसले गर्दा झन् विकृति बढ्यो ।

रोग एउटा छ, अर्कै औषधी

हामीले जग्गाको मूल्य नियन्त्रणका लागि अवलम्बन कोसिस गर्नुपर्छ । कसरी यो जग्गाको मूल्य बढिरहेको छ । यसलाई नियन्त्रण गर्ने साधनहरू के–के हुन् ? ती साधनहरू हामीले प्रयोग गर्नुपर्थ्यो । त्यो गरिएन । भूमिको वर्गीकरण गरेर कारबाही गर्नुपर्थ्यो, त्यो पनि गरिएन । रोग एकातिर थियो हामीले औषधि अर्कोतिरबाट प्रयोग गर्‍यो ।

अहिले मन्त्रीपरिषद्बाट जग्गाको कित्ताकाट खोल्ने भनेर निर्णय भयो । तर, कार्यान्वयनमा आउने सकेको छैन । समस्या धेरै छन् । द्वन्द्वकालीन समयपछि विदेशीबाट रेमिटेन्स पनि आउन थालेपछि मान्छेहरूको चाहना सहरीकरणतिर गयो । अहिले हरेक नागरिक गाउँबाट अलिकति ग्रामीण बजार, त्यहाँबाट ठूलो बजार हुँदै जिल्ला सदरमुकाम र राजधानीसम्म आफ्नो गक्ष अनुसार घरजग्गा किन्न खोज्दै छ । हरेक मान्छेको चाहना छ । यसलाई कसरी रोक्न सकिन्छ ? हामीले यो कुरा बुझिरहेका छैनौ ।

अर्को कुरा लगानीका अवसर नहुँदा र लगानीका अवसर भएर पनि फाइदा कम हुँदा हरेक मान्छेले घरजग्गामा लगानी गरे । यसलाई कसरी रोक्ने ? माटोको मूल्य बढाएको पाइभेट क्षेत्रले हो त ? यो आम नेपालीको सोच परिवर्तन गर्न रियल स्टेट व्यवसायीहरूले सक्छन् ? हाम्रो जिज्ञासा छ ।

कसले बढ्यो जग्गाको मूल्य ?

नेपाली समाज सम्पत्ति किन्न खोज्दै छ की छैन मनोविज्ञहरुलाई पनि सोधौँ । अहिले नेपालीहरू अरू क्षेत्र छाडेर  घरजग्गामा लगानी गर्न खोज्दैछन् । अनि घरजग्गाको मूल्य हामीले बढाएको हो ? हाम्रो प्रश्न छ । जमिनको मूल्य बढिरहेका कारणले सम्पत्ति किनेर परियोजना विकास गर्नै नसक्ने स्थितिमा पुगेका छौँ ।

जग्गाको मूल्य नै धेरै भएपछि सम्पत्ति किनेर अपार्टमेन्ट बनाएर अथवा र परियोजना विकास गर्न नसकिने अवस्था बनेको छ । घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रणका लागि अविलम्वन कोसिस गरौँ । जथाभाबी मूल्य वृद्धिका कारणले गर्दा प्रोजेक्ट नै सञ्चालन गर्न नसकिने भयो भनेर हामी चिन्ता व्यक्त गर्दै छौँ । तर, हामीले नै मूल्य बढाए जस्तो गरि व्याख्या गरिंदैछ । जुन सत्य होइन ।

व्यवस्थित सहर निर्माणका लागि सरकार र व्यवसायीबिच समन्वय हुनुपर्ने थियो । तर, त्यो पनि हामीले गरेनौँ । अहिले सरकारमा नयाँ नेतृत्व आइसकेपछि यी कुरालाई मूल्याङ्कन गरेर राज्यका सबै पक्षहरूसँग यो विषयमा हात अगाडी बढाएका छौँ । एक हातले ताली बज्दैन । अर्को हातको पनि अपेक्षा राखेका छौँ ।  

(नेपाल जग्गा तथा आवस विकास महासंघका अध्यक्षसमेत रहेका ग्रीन हिल्स डेभलपमेन्टका अध्यक्ष भेषराज लोहनीसँग आर्थिक न्युजकी संवाददाता सम्झना बरुवालले गरेको कुराकानीमा आधारित)